После принятия закона ФЗ-214, первичный рынок с большим трудом оправлялся и вставал на ноги. Много обсуждалось и говорилось о необходимости внедрения этого закона и что финансирование станет защитой для покупателей недвижимости на первичном рынке. Закон заработал после кризиса в 2010 году и на сегодняшний день, почти 70 процентов всех многоквартирных домов строится на привлечённые деньги дольщиков. Рассматривая последние три года работы рынка недвижимости и слаженной работе властей Подмосковья, стоит отметить, что обманутых дольщиков сократилось почти в три раза. Многие из них приобрели жильё по векселям и инвестдоговорам. Закон надо сказать – работает, но застройщики, которые не способны выполнить свою работу, остаются. И вот за таких «коллег» надо расплачиваться рынку? А покупателям не придётся даже выбирать между безопасностью и доступностью, потому что за них всё решено.
Безусловно, что строить станет дороже, потому что основным критерием станут средства застройщиков и банковские кредиты. А эти кредиты будут являться дорогими, которые повлияют негативно не рентабельность проектов. За последний год тенденция такова, что идёт сокращение нагрузки на портфель и застройщики с нежеланием берут средства в банке и стараются побыстрей вернуть их. А мягких условий банки предлагать не торопятся, да и не готовы. Денег дольщиков нет, а проектное финансирование - дорого. Следует, что нужно воспользоваться деньгами акционеров или вкладывать свои средства. Но, а если застройщик будет строить на свои или деньги акционеров, то зачем ему продавать недвижимость по промежуточной цене. И не надо забывать о налоговой нагрузке девелопера, как юрлицо. Застройщик будет держать на балансе тысячу квадратных метров, которые построены, но не переданы физическим лицам. В каждом квадратном метре заложены 13 процентов НДС, которые никто не отменял.
Дополнение и изменения в законе ФЗ-214 приведут к тому, что с рынка уйдут не только мошенники, но и застройщики, которые пользовались средствами дольщиков на рынке и не имели собственных средств. Вести строительный бизнес и сохранять рентабельность можно, когда продавать готовую недвижимость по финальной цене. Количество игроков на рынке снизится и это приведёт к падению объёмом на строительном рынке и потерю конкурентоспособности. Интересы заёмщиков снизятся, цена возрастёт и станет для многих, несбыточной мечтой. Среднерыночная цена вырастет на 25 процентов. Приобрести недвижимость на первоначальном этапе по стартовой цене для многих россиян было единственной возможностью, купить себе жильё. Да, риск был выше и срок дольше, но стоило подождать и вкладывать деньги частично, чем платить на 25 процентов больше.
Отмена договора долевого участия (ДДУ), означает, что придётся платить всем, и игрокам и покупателям по повышенной цене.
Надо помнить про баланс цены и спроса. Первичный рынок убьёт отмена ДДУ, и лишит покупателей войти на рынок. И пока закон не принят полностью, надо надеяться, что строительный сектор научится жить по-новому и появится на рынке платёжеспособный контингент.
Первоначальный рынок прекратит существование как территория доступных и низких цен к 2020 году. Новостройка будет существенно отличаться в цене от вторички. Но и тут глядучи на рост цен, начнут подымать на рынке вторичного жилья, продавцы.
Лучше контролировать, чем запрещать. И сделать финансирование, доступным. Дополнение к закону принять легко, но лучше семь раз отмерить и взвесить все за и против, а только потом ставить печать.
