Одним из самых распространенных на данный момент способов управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией. Как известно, право выбора конкретного способа управления принадлежит собственникам жилых помещений в многоквартирном доме. Однако нередко возникают ситуации, когда собственники не принимают решение о выборе способа управления многоквартирным домом.
В таком случае инициатива по определению способа управления переходит к органам местного самоуправления. Для определения с кандидатурой управляющей организации орган местного самоуправления обязан провести конкурс. Данный конкурс производится только если:
- в течение 1 года до дня проведения конкурса собственниками не выбран способ управления домом;
- принятое собственниками дома решение о способе управления многоквартирным домом не было реализовано.
При наличии одного из вышеуказанных обстоятельств орган местного самоуправления обязан объявить открытый конкурс.
После проведения конкурса органы местного самоуправления обязаны в течение 10 дней с момента его проведения уведомить всех собственников многоквартирного дома о результатах такого конкурса и об условиях заключаемого договора. Собственники помещений обязаны заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, победившей на открытом конкурсе. Еще раз напомним, что конкурс проводится органом местного самоуправления только в том случае, если собственники помещений не осуществили выбор способа управления самостоятельно.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Как уже было указано выше, с управляющей организацией должен быть заключен договор управления многоквартирным домом.
Договор управления многоквартирным домом
Договор заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. Если выбор управляющей организации производится на общем собрании собственников помещений, то в таком случае с каждым лицом заключается договор управления на тех условиях, которые указаны в решении общего собрания.
В соответствие с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации - по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления домом деятельность.
Договор должен содержать определенные сведения, без указания которых он может считаться не заключенным. К сведениям, которые должны быть в обязательном порядке указаны в тексте договора, относятся следующие:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Договор управления заключается на срок не менее 1 года и не более 5 лет. Если же выбор управляющей организации производится в рамках открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления, то в таком случае договор заключается на срок не менее 1 года и не более 3 лет. Действующим законодательством предусмотрена автоматическая пролонгация (продление действия) договора, то есть договор прекращается свое действие только после заявления одной из сторон (к примеру, управляющей организации) о прекращении договора. Если соответствующего заявления не поступило, то договор считается продленным на тех же условиях, которые были указаны в договоре. Не позднее чем через 30 дней с момента подписания договора (в договоре данный срок может быть изменен) управляющая организация обязана приступить к выполнению своих обязанностей по договору (к примеру, оказывать коммунальные услуги и так далее).
Если управляющая организация не выполняет своих обязанностей по договору, то собственники многоквартирного дома на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения такого договора, в частности отказаться от произведения оплаты за услуги управляющей организации.
Управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы одному из следующих лиц:
- вновь выбранной управляющей организации;
- товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу;
- в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом;
- если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Техническая документация включается в себя следующие документы:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.
Кроме того, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
