Действующее российское законодательство закрепляет порядок предоставления для проживания гражданам жилых помещений в специализированном жилищном фонде.
В соответствие со статьей 99 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление специализированного жилого помещения оформляется договором найма специализированного жилого помещения. Из данного правила есть одно исключение. Данное исключение касается группы лиц, относящихся к категориям лиц, которым жилые помещения предоставляются для социальной защиты. С данными категориями граждан заключается не договор найма, а договор безвозмездного пользования такими жилыми помещениями.
Основанием предоставления гражданину специализированного жилого помещения является решение собственника таких помещений (от его имени действует либо уполномоченный государственный орган, либо орган местного самоуправления) либо уполномоченных собственником лиц.
Часть 2 статьи 99 Жилищного кодекса Российской Федерации содержит очень важное правило: специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Таким образом, если соответствующий граждан обеспечен жилым помещением в данном населенном пункте (к примеру, у него в собственности или на основании договора найма находится жилое помещение), то такой гражданин не вправе претендовать на получение жилого помещения специализированного жилого фонда.
Стоит отметить, что согласно части 2 статьи 100 Жилищного кодекса Российской Федерации - договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения. Таким образом, наличие решения о предоставлении жилого помещения является обязательным условием для заключения договора найма. В отсутствие такого решения заключение договора найма не может быть произведено. Принятие решения должно предшествовать заключению соответствующего договора, по которому предоставляется специализированное жилое помещение.
Обязательными условиями, которые должны быть отражены в заключаемом договоре найма, являются согласно части 3 статьи 100 Жилищного кодекса Российской Федерации следующие:
-
предмет договора;
-
права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.
При отсутствии данных условий в тексте договора данный договор может быть в последующем признан судом незаключенным и соответственно не влекущим какие-либо юридические последствия для сторон.
Наниматель жилого помещения специализированного жилого фонда в определенной степени ограничен в своих правах по отношению с нанимателем обычного жилого помещения. Такие ограничения связаны со статусом, назначением жилых помещений специализированного фонда. Итак, наниматель специализированного жилого помещения не вправе:
-
осуществлять обмен занимаемого жилого помещения;
-
передавать жилое помещение в поднаем, то есть заключать в отношении данного жилого помещения договор найма с другим лицом.
Кроме того, в договоре найма специализированного жилого помещения должны быть указаны члены семьи нанимателя.
К членам семьи нанимателя относятся его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они вселены в качестве членов своей семьи.
Форма договора найма: ПИСЬМЕННАЯ!
Статья 101 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает порядок расторжения договора найма специализированного жилого помещения.
-
По соглашению сторон данный договор может быть расторгнут в любое время;
-
По желанию нанимателя договор найма договор найма может быть расторгнут в любое время;
В обоих вышеуказанных случаев для расторжения договора не требуется обращение в суд.
-
По требованию наймодателя договор найма может быть расторгнут в судебном порядке. При этом должны быть соответствующие основания для расторжения. Таким основаниями являются следующие:
- неисполнение нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения
- невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
- разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
- использование жилого помещения не по назначению.
Стоит отметить, что расторжение договора связано с инициативой одной из стороны или обеих сторон. В свою очередь действующее законодательство закрепляет в статье 102 Жилищного кодекса Российской Федерации такое понятие как прекращение договора найма специализированного жилого помещения. В соответствие с этой статьей данный договор может быть расторгнут, если:
1) утрата (разрушение) жилого помещения;
2) переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии;
3) передача служебного жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу
В случаях, установленных вышеуказанными пунктами 2 и 3 – договора найма может быть не прекращен, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.
-
иные основания, установленные Жилищным кодексом. Таким образом, основания для прекращения данного договора могут устанавливаться только Жилищным кодексом, а не иным законом, постановлением или указом.
Расторжение или прекращение договора найма влечет освобождение жилых помещений гражданами их занимающими. Отказ в добровольном освобождении жилого помещения данными гражданами влечет их выселение в судебном порядке без предоставления других жилых помещений (то есть в суд подается исковое заявление о выселении соответствующих граждан из специализированного жилого помещения).
В соответствие с частью 2 статьи 103 Жилищного кодекса Российской Федерации - не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
Вышеуказанным категориям граждан должны быть предоставлены другие жилые помещения. Причем такие жилые помещения должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
