Договор купле-продажи жилой недвижимости

В жизни практически каждого человека возникает такая ситуация, когда он решается на приобретение собственного жилья, которым может являться дом, квартира, часть квартиры (комната или доля в праве общей долевой собственности на квартиру).  От решения по выбору жилого помещения зависит очень многое, в том числе и дальнейшая жизнь человека. Ввиду этого в настоящее время вопросы приобретения жилых помещений являются очень актуальными.

Вообще приобретение жилого помещения может происходить различными способами. К основным из них относятся купле-продажа, мена, дарение, наследование, приобретение жилой недвижимости на основании договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением и другие.

Безусловно, наиболее распространенной формой приобретения жилой недвижимости является как раз-таки купле-продажа. В данной статье я хотел бы затронуть вопросы заключения договора купле-продажи жилой недвижимости, так как заключение данного договора является основанием для перехода права собственности от одного лица к другому лицу.

В соответствие со статьей 549 Гражданского кодекса РФ по договору купле-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилое помещение. Как уже было указано выше, объектами данного договора могут выступать следующие объекты:

* жилой дом. Пунктом 2 статьи 16 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

* квартира. Пунктом 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ установлено, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

* комната. Пункт 4 статьи 16 Жилищного кодекса РФ устанавливает, что комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

* доля в праве собственности на квартиру. Как правило, доля определяется в дробном выражении (к примеру, 2/3 или 2/7 и т.д.), реже в процентном выражении. Особенностью продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру является тот факт, что нельзя определить конкретно какая территория в жилом помещении принадлежит тому или иному человеку (к примеру, нельзя указать, что этот угол мой, а этот твой). Именно в неопределенности относительно площади, которая принадлежит обладателю доли, и заключается особенность в ее продаже и дальнейшем владении и пользовании.

При заключении договора купле-продажи жилого помещения стоит помнить, что данный договор должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа. Это означает, что в случае, если стороны в соответствие со статьей 434 Гражданского кодекса РФ обменивались письмами, в которых изъявили желание на заключение данного договора, но составление единого документа отсутствует, то такой договор будет признан незаключенным. При заключении иных сделок, не связанных с продажей жилой недвижимости, допускается обмен письмами в качестве формы заключения договора. Таким образом, составление единого документа является одним из обязательных условий надлежащего заключения договора купле-продажи жилого помещения.

Стоит также указать на распространенную ошибку тех лиц, которые считают, что договор купле-продажи жилого помещения должен быть нотариально удостоверен. Законодательство Российской Федерации не предусматривает обязательное нотариальное удостоверение данного договора. Однако, стороны по своему желанию вправе (но не обязаны) все-таки его заверить у нотариуса.

Весьма существенным является то обстоятельство, что договор купле-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации. Именно с момента такой регистрации данный договор будет считаться заключенным, если в нем содержатся все существенные условия, необходимые для его заключения. В судебной практике зачастую возникают случаи, когда одна из сторон уклоняется от осуществления государственной регистрации договора купле-продажи. В данном случае закон защищает добросовестную сторону такого договора, устанавливая, что в случае уклонения одной из сторон договора от его государственной регистрации, другая сторона может обратиться в суд с исковым заявлением обязать уклоняющуюся сторону зарегистрировать договор. Если данный иск будет удовлетворен судом, то договор купле-продажи будет зарегистрирован на основании решения суда.

Органом, который осуществляет государственную регистрацию договоров купле-продажи жилой недвижимости, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (или сокращенно ФРС).

Итак, государственная регистрация договора купле-продажи жилых помещений, наряду с письменной формой договора,  является также существенным обстоятельством его заключения. 

Очень важным моментом является определение тех документов, которые должны быть представлены на государственную регистрацию. И в данном случае речь идет именно о продавце жилого помещения. Итак, продавец жилого помещения должен представить следующие документы:

1. Свидетельство о праве собственности на данное жилое помещение. Данный документ подтверждает принадлежность недвижимости продавцу, а не какому-нибудь третьему лицу.

2. Документ, на основании которого возникло право собственности. Такими документами, как правило, являются договоры (купле-продажи, мены, дарения и т.д.), свидетельства о праве наследования, документ о полной выплате пая и т.д. Данные документы будут являться своего рода доказательством чистоты приобретения продавцом данного жилого помещения

3. Cправка о регистрации и справка (характеристика) жилой площади по форме 7 и 9. Данные документы содержат перечень лиц, проживающих в данном помещении, их возраст, дату вселения, статус относительно продавца и т.д. Кроме того, данные документы содержат основные характеристики жилого помещения, а именно адрес, площадь (жилая и общая), количество комнат и т.д. Данные справки необходимо брать в жилищных органах своего района (как правило, это так называемые «паспортные столы»)

4. Кадастровый или технический паспорт на жилое помещение. Если объект купле-продажи создан или реконструирован, начиная с 1 марта 2008 года, то необходимо представить как кадастровый паспорт, так и технический. Если же объект создан до указанной даты, то достаточно представления только технического паспорта. Кадастровый и технический паспорт на жилое помещение, как правило, составляется органами БТИ, если данные полномочия в соответствующем муниципальном образовании не отнесены к компетенции иного органа.

    Более того, стоит указать, что покупатель вправе затребовать архивную справку в отношении данного жилого помещения, в которой указывается: кто проживал в данном помещении, в какой период, когда выписался, куда выписался и т.д.  Данное действие следует совершать в целях проверки чистоты сделки. Кроме того, я советую, что в некоторых случаях стоит требовать от противоположной стороны договора справку о том, что оно не состоит на учете в ПНД или у нарколога (тем более, если продавец или покупатель пожилого возраста). В противном случае, возможен вариант признания такого договора недействительным.

Теперь я хотел бы перейти непосредственно к существу самого договора. Договор купле-продажи жилого помещения является очень распространенной сделкой. Данный договор должен содержать определенные условия, которые являются существенными и неуказание которых может привести к признанию такого договора недействительным. Итак, существенными условиями договора купле-продажи жилого помещения, которые должны быть в него включены, являются следующие:

1) Стороны договора. В данном случае стороны договора должны быть четко определены. Если стороной является физическое лицо, то в договоре обязательно должны быть указаны:

       * фамилия, имя, отчество;

       * дата рождения;

       * документ, удостоверяющий личность, и его реквизиты;

       * адрес места жительства или преимущественного места пребывания. Как правило, адрес места жительства определяется по регистрации данного лица.

Если стороной договора выступает юридическое лицо, то в договоре необходимо указать:

       * полное наименование юридического лица;

       * ИНН;

       * дата и номер государственной регистрации;

       * номер документа, подтверждающий факт внесения записи в ЕГРЮЛ;

       * адрес места нахождения постоянно действующего исполнительного органа;

       * данные представителя юридического лица и его полномочия.

2) Предмет договора. В соответствие со статьей 554 Гражданского кодекса РФ в договоре купле-продажи жилого помещения должны быть определенно указаны все данные, позволяющие установить недвижимое имущество. К таким данным относятся следующие:

      * вид жилого помещения. Такими могут быть, как уже было указано выше, дом, квартира, комната или доля в праве общей собственности.

      * адрес жилого помещения;

      * место положение в составе другого объекта недвижимости. В данном случае имеется в виду  определение мета положения объекта купле-продажи относительно другой недвижимости. К примеру, если таким объектом является квартира, то необходимо указать -  на каком этаже находится данная квартира, ее номер и т.д.

      * характеристика объекта, его площадь. В договоре необходимо указать количество комнат, входящих в объект недвижимости, жилую и общую площадь и т.д. 

3) Цена жилого помещения. Цена жилого помещения является также существенным условием договора. Ее неуказание влечет признание такого договора незаключенным. Цена должна быть указана в рублях. В договоре купле-продажи жилого помещения возможно указание цены за единицу площади с соответствующим умножением на общее количество такой площади, но стоит помнить, что общая сумма в таком случае в обязательном порядке должна быть отражена в договоре.

4) Перечень лиц, проживающих в данном жилом помещении, которые сохраняют право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем. Причем в договоре необходимо отразить право этих лиц на пользование жилым помещением. 

Итак, подводя итог всему вышесказанному, я еще раз хотел бы обратить внимание читателей на ту ответственность, с которой они должны подойти к заключению договора купле-продажи, а именно к письменной форме договора, его регистрации, определении всех условий, которые необходимы для его заключения, а также предоставление на регистрацию всех необходимых документов.


Последние предложения
Аренда квартир
Ошибка сервиса, попробуйте позже