Продажа коммерческой недвижимости сойдёт на нет, при отсутствии полного консенсуса по активам между покупателями и продавцами. Покупательская способность упала, цены не поддаются сравнению, в связи с малым количеством сделок. Игроки рынка недвижимости находятся в ожидании, а продавец всегда будет настроен оптимистически в отношении экономики в целом и в частности своей недвижимости.
Все в периоде ожидания, даже те владельцы активами, которые намеревались их продать. Собственник активов волнует содержание, а не то, сколько они стоят и сколько можно на этом заработать. Им необходимо дотировать в операционном смысле актив и не оказаться заложником, потому что продать его невозможно.
Владельцам необходимо провести оптимизацию затратной части проекта и на первое место поставить материальную сторону. Таковыми являются коммунальные платежи, эксплуатация объекта, налоговая и кредитная нагрузки. По каждому пункту надо разработать потенциал снижения и идти по методике достижения.
Кредит может составлять около половина в выручке актива. Также рентабельная часть объекта недвижимости заполняется арендаторами, около 30 процентов и банк стремится от кредитного актива, все доходы распределить себе. А в связи с прыгающим курсом валют и ростом ключевой ставки, для многих заёмщиков, банки, в условиях пересмотрения, сыграли на этом, и перезаключили с ухудшением условий договора. А это грозит потерей недвижимости для собственников. Банки всю ситуацию понимают, также понимают, что в этих условиях, они могут стать владельцами неудачных активов. И если нет умышленной заинтересованности, то банки готовы помочь по пересмотру ставки или по изменению графика платежей. А если такой договорённости не будет, стоит перекредитовать объект, и такие возможности имеются. В такие моменты не стоит забывать про свои деньги и собственнику гораздо выгодней отказаться от внешнего удушающего кредита и воспользоваться своими, дешёвыми деньгами.
Немаловажную роль играет налоговая нагрузка. Есть два метода исчисления - это кадастровая и балансовая (остаточная) стоимость объекта. И в этих случаях можно налоговую базу оспорить. При оценке по кадастру, фигурирует отчёт оценщика и если стоимость актива ниже, по показаниям государственного оценщика, чем нанятый собственником оценщик, то вправе вынести вопрос о снижении комиссию при административно-территориальном образовании. В Москве и Подмосковье к собственникам относятся уважительно и если снижение обосновано, то его осуществляют.
Снижение расходов по коммунальным платежам можно использовать при переговорах с арендаторами в качестве аргумента: «мы сократили коммунальные платежи на кв. метр и можем рассчитывать на…». Для коммунальных расходов следует заменить все лампочки на энергосберегающие и сделать аудит энергетических систем здания и провести наборы энергосберегающих мероприятий.
Для снижения затрат на управляющую компанию (УК) можно начинать с тендера на объём услуг и составлением соглашения на дополнительные услуги в фиксированную стоимость. Дополнительные расходы на содержание объекта, можно делить на важные и срочные, срочные и неважные, а также важные и несрочные. Все предложения требуют разумности и аккуратности. Поэтому это может не сократить затраты, а создать дополнительные расходы.
Управление активами нельзя сводить к оптимизации затрат. Ориентироваться надо и на увеличение стоимости. Повышение цены активов – это определение юридической чистоты и течению денежного потока. Не секрет, конечно, что оформление юридических документов в Москве или Подмосковье имеют ряд недочётов в оформлении прав. А исправление, это вложение капитала и по времени очень емкий. В кризис дешёво стоит время и поэтому надо делать документацию сейчас. Потому что чистота документов активов приводит к определению цены и сделки. А в момент выхода из кризиса - это будет самым важным аргументов удорожания стоимости активов.
