Вопросы заключения договора купле-продажи жилой недвижимости были рассмотрены в статье «Договор купле-продажи жилой недвижимости». Однако ввиду особой распространенности такого вида договоров в процессе его заключения и исполнения возникает очень много иных моментов, которые не были указаны в прошлой статье. Ввиду этого стоит рассмотреть некоторые моменты в данной статье.
Земельный участок, на котором расположена недвижимость
В соответствие со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Таким образом, покупатель жилого помещения (к примеру, жилого дома) становится обладателем земельного участка, расположенного под таким жилым помещением. Причем покупатель жилого помещения будет обладать земельным участком на том праве, на котором им обладал продавец. К примеру, если продавец обладал земельным участком на праве собственности, то соответственно и покупателю переходит аналогичное право, то есть право собственности. Если же данным земельным участком продавец владел и пользовался в силу договора аренды, то и покупатель будет владеть и пользоваться данным участком в силу аренды. При прекращении договора аренды права на такой земельный участок будут определяться в новом соглашении между сторонами или в соответствие с действующим законодательством Российской Федерации, если такое соглашение не будет достигнуто между сторонами.
Стоит отметить, что в тех случаях, когда продавец не обладает земельным участком на праве собственности, продажа жилого помещения, находящегося на нем осуществляется без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
Для покупателя жилого помещения, находящегося на земельном участке, условия использования земельного участка будут такими же (аналогичными), как и условия, на которых земельный участок использовался продавцом жилого помещения.
Если в законе или в договоре купле-продажи жилого помещения не установлено иное, то в цену жилого помещения включается цена земельного участка или права на него, если продавец не является собственником такого участка.
Передача недвижимости.
Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации - передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
С момента подписания передаточного акта и вручения жилого помещения покупателю продавец считается исполнившим свои обязанности по договору. Стоит отметить, что вручение в таких случаях носит фиктивный характер и заключается в передаче ключей, документации на жилое помещение.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Образец передаточного акта:
__________________________________________________________________
ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ N ___
по договору купли-продажи жилого помещения
г. ________________ "___"__________ ____ г.
Гр. _________________ (паспорт: серия ____, N ____, выдан ______________, код подразделения ___________, год, место рождения _______________), именуемый в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и гр. ________________ (паспорт: серия ___, N _____, выдан ______________________, код подразделения ________, год, место рождения __________), именуемый в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны, составили настоящий передаточный акт о нижеследующем:
1. В соответствии с договором купли-продажи недвижимости N ____ от "___"_________ ___ г. (далее - Договор) Продавец передает недвижимость, указанную в п. 2 Акта, а Покупатель принимает указанную недвижимость.
2. По настоящему Акту Покупателю передается следующее недвижимое имущество:
2.1. ______________ общей площадью ____, свидетельство о государственной регистрации N ______ от "___"_______ ____ г., запись в ЕГРП N _____ от "___"__________ ____ г., место нахождения: _________________, кадастровый номер ___________.
3. В соответствии с п. ___ Договора Продавец будет считаться выполнившим свои обязательства по передаче недвижимости в собственность Покупателя после подписания настоящего Акта и фактической передачи недвижимости Покупателю.
5. Настоящий Акт с момента его подписания Сторонами является неотъемлемой частью Договора.
6. Настоящий Акт составлен в трех экземплярах, один из которых передается Продавцу, второй - Покупателю, третий – в регистрирующий орган.
ПОДПИСИ СТОРОН:
Продавец: _______________/_______________
(подпись) (Ф.И.О.)
Покупатель: _______________/_______________
(подпись) (Ф.И.О.)
__________________________________________________________________
Передача недвижимости ненадлежащего качества
Продавец обязан передать покупателю жилое помещение, качество которого соответствует условиям заключенного между ними договора, а также требованиям действующего законодательства. Если жилое помещение содержит определенные недостатки, то такие недостатки должны быть отражены в договоре купле-продажи. В противном случае подлежит применению статья 475 Гражданского кодекса Российской Федерации (и статья 557). В соответствие со статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации - если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:
- соразмерного уменьшения покупной цены;
- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
2. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Но потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору, покупатель в соответствие со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе.
