Управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Управление многоквартирным домом является очень важным моментом для собственников жилых помещений. Ввиду этого стоит немного коснуться данного вопроса.

Основные цели управления многоквартирными домами:

1. Обеспечение благоприятных условий проживания граждан;

2. Обеспечение безопасных условий проживания граждан;

3. Надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома;

4. Решение вопросов пользования указанным имуществом;

5. Предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Именно ради вышеуказанных целей организуется управление многоквартирными домами.

Действующее законодательство Российской Федерации устанавливает 3 формы организации управления многоквартирным домом. В соответствие с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способами управления многоквартирными домами являются следующие:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Конкретный способ управления многоквартирным домом определяется собственниками помещений такого дома на общем собрании. Основанием избрания конкретного способа является решение общего собрания собственников многоквартирного дома. Данное решение принимается простым большинством голосов от общего числа присутствующих на собрании лиц. Принятое большинством голосов решение собственников о выборе конкретного способа управления многоквартирным домом является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме как голосовавших на собрании, так и не голосовавших, как согласных с таким решением, так и не согласных.

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Данный способ управления многоквартирным домом не получил большого распространения, однако, несмотря на это имеет место.

Особенностью данного способа управления домом является то обстоятельство, что договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, заключаются собственниками помещений в таком доме на основании решения общего собрания. Таким образом, управление многоквартирным домом предполагает решение всех вопросов на общем собрании собственников помещений. Именно ввиду данного момента такой способ управления не получил широкого распространения, так как проведение общих собраний, их созыв, оформление результатов и иные нюансы в достаточной степени тормозят осуществление управления многоквартирным домом. При этом, в вышеуказанных договорах все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

В свою очередь, договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

Несмотря на вышеуказанный момент о принятии решения общим собранием, действующее законодательство предусмотрело механизм более упрощенного принятия решения по иным вопросам управления многоквартирным домом. Данный механизм предусмотрен пунктом 3 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствие с положениями данного пункта управление многоквартирным домом от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе осуществлять один из собственников помещений в таком доме или иное лицо. Но для этого, данное лицо должно иметь доверенность на управление многоквартирным домом, выданную в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Выдача такой доверенности осуществляет на основании общего собрания собственников многоквартирного дома.

Таким образом, в данном случае для заключения вышеназванных договоров необходимо документальное подтверждение соответствующего волеизъявления собственников помещений. Отсутствие доверенности на заключение соответствующих договоров является основанием для отказа коммерческой организацией в заключении соответствующих договоров.

При организации управления многоквартирным домом большое значение играю действия органом местного самоуправления. Ввиду этого Жилищный кодекс Российской Федерации в статье 165 определяет некоторые моменты участия данных органов в сфере организации управления многоквартирным домом.

Итак, в соответствие с данной статьей для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

- Обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;

- Могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;

- Содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Органы местного самоуправления обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию:

- об установленных ценах и тарифах на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них;

- о размерах оплаты в соответствии с этими ценами и тарифами;

- об объеме оказываемых услуг и выполняемых работ;

- о перечне и качестве оказываемых услуг и выполняемых работ;

- о ценах и тарифах на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг.

Выше мы рассмотрели управление многоквартирным домом непосредственно собственниками. Однако в нынешнее время наибольшее распространение получило управлением домом управляющей организаций, ТСЖ и иными потребительскими кооперативами. Управление многоквартирным домом данными организациями будет предметом рассмотрения в следующей статье.